貸している土地や家の評価方法

相続財産は現金ばかりではありません。
現金であれば、その金額がそのまま評価額になりますが、不動産や株式などはそれぞれ定められた評価方法に則って財産を評価するのです。
この評価額は、相続税を算出する上で欠かすことができません。
間違った計算をしてしまえば、相続税を多く納めることにもなりかねないので注意が必要です。
それでは今回は、貸している土地や家の評価方法について詳しくご説明します。

土地と建物の基本的な評価方法

貸している土地や家には、借主に「借地権」という権利があります。
この借地権を加味して評価すると、貸している土地や家の評価額が出るのですが、その前提となる土地と建物の基本的な評価方法についてみていきましょう。

土地や建物は以下の計算式で評価額を算出します。

・土地（宅地）

市街地にある宅地は「路線価方式（路線価×土地の位置や形状による補正率×免責）」
市街地以外にある宅地は「倍率方式（固定資産税評価額×各地域所定の倍率）」

・土地（農地）

純農地・中間農地は「倍率方式（固定資産税評価額×各地域所定の倍率）」
市街地周辺の農地は市街地農地の８０％の金額
市街地農地は「宅地比準方式（宅地比準額－宅地造成費、又は各地域所定の倍率方式）」

・建物

「固定資産税評価額×１,０」

貸している土地や家の場合

上記が基本的な土地・建物の評価方法ですが、貸している土地・家である場合は、さらに以下の計算によって評価額を調整します。

• 土地　自用地の評価額（上記の評価額のこと）×借地権割合
• 建物　固定資産税評価額×1.0×（１－借地権割合）
• 土地と建物両方　自用地としての評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

これだけ見てもいまいちわからない方が多いはずなので、今回は土地と建物を両方所有し、貸している場合の計算式に具体的な数字を当てはめてみていきましょう。

自用地評価額が３０００万円　借地権割合が６０％　借家権割合が３０％
賃貸割合が１００％（本来は部屋の床面積÷全部屋の床面積×１００で計算）だった場合
３０００万円×（１－６０％×３０％×１００％）＝２４６０万円

となり、貸していることが理由で２４６０万円の評価額になります。

つまり、土地や建物は誰かに貸すことで評価額を下げることができ、これが相続財産全体の価値を下げ、結果として相続税対策につながるというわけです。
ただし、ただ貸せば良いだけではなく、最終的に相続税対策に繋げたいのであれば、専門家の意見を交えながら実行するのがもっとも賢明です。